Comment devenir marchand de biens immobiliers
Le secteur de l’immobilier offre de nombreuses opportunités pour les personnes désireuses de créer leur propre entreprise et parmi les métiers possibles se trouve celui de marchand de biens immobiliers. Cette profession permet de réaliser des plus-values en achetant des biens immobiliers qui en général nécessitent des rénovations, puis en les revendant à court terme. Si vous envisagez de vous lancer dans cette activité, il est essentiel de comprendre ses caractéristiques, les compétences requises, ainsi que la meilleure structure juridique et les avantages fiscaux.
Qu est ce qu'un marchand de biens immobiliers ?
Le marchand de biens est un professionnel qui achète et revend des biens immobiliers, immeubles, maisons, fonds de commerce, logements qui nécessitent la plupart du temps des travaux de rénovation avec le concours d’architectes ou de maîtres d’oeuvres
Avant de vous lancer dans le métier de marchand de biens, il est important de comprendre la différence entre avec l’activité connexe d’agent immobilier. Alors que le premier achète des biens immobiliers dans le but de les revendre et de réaliser une plus-value, l’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors de transactions immobilières qu’il ne réalise pas pour son compte personnel. En tant que marchand de biens, vous devenez propriétaire des biens que vous achetez et revendez.
Pour réussir dans cette profession, il est essentiel de posséder certaines compétences clés et voici quelles sont les principales :
– Compétences commerciales :
En tant que marchand de biens, vous devrez avoir une bonne connaissance du marché immobilier et des stratégies de vente. Afin de réaliser la meilleure marge possible au moment de la revente car il est en effet primordial de pouvoir acheter au meilleur prix et cela demande donc de connaître parfaitement le niveau des transactions opérées dans une zone géographique donnée. Vous devrez être capable de repérer les opportunités d’achat et de vente, de négocier les prix et les conditions, et de conclure des transactions profitables.
– Compétences juridiques et fiscales :
Comme toute activité commerciale, les opérations menées par un marchand de bien sont soumises à certaines obligations juridiques et fiscales. Il est donc important de bien connaître la réglementation immobilière mais aussi celle relative aux autorisations de travaux, aux règles de la copropriété et de se tenir informé en permanence des évolutions fiscales sur les ventes de biens immobiliers. L’expérience acquise au fil des ans apportera les connaissances requises mais posséder une formation juridique sera évidemment un atout pour réussir.
– Compétences techniques en immobilier :
En tant que professionnel de la revente, le marchand de biens doit aussi posséder des compétences techniques en matière de construction, de rénovation et d’urbanisme. Vous devrez être en mesure d’évaluer l’état d’un bien immobilier, d’estimer le coût des travaux de rénovation nécessaires et de comprendre les règles d’urbanisme et les normes de construction applicables à chaque opération. Il est aussi recommandé de s’entourer de professionnels tels qu’un architecte, une entreprise générale de travaux ou parfois d’un urbaniste.
Quelle structure juridique choisir pour une activité de marchand de biens ?
Avant de vous lancer en tant que marchand de biens immobiliers, il y a lieu de choisir la structure juridique adaptée à cette activité et ce choix est d’autant plus important qu’il aura des implications en termes de responsabilité financière, d’obligations fiscales et de gestion générale de l’entreprise. Voici les principales options de structures juridiques pour les marchands de biens :
- L’Entreprise Individuelle (EI) : Si cette option permet de créer une entreprise en tant que personne physique très facilement, elle est cependant déconseillée pour l’activité de marchand de bien en raison du seuil trop bas de chiffres d’affaires annuel autorisé qui est de 188.700 euro en 2023 et n’est donc pas adapté aux marges réalisées lors de la revente d’un bien immobilier.
- Société à Responsabilité Limitée (SARL ) ou Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) : Ces structures juridiques permettent de créer une société avec des associés ou d’exercer seul. La responsabilité personnelle du dirigeant au titre des dettes professionnelles est limitée au montant du capital social de la société.
- Société par Actions Simplifiée (SAS) : La SAS est une forme de société qui offre une grande flexibilité en termes de fonctionnement et de gestion. Il est possible de choisir le régime fiscal entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés et bénéficier d’une responsabilité limitée. Cette option est recommandée lorsque l’on envisage de faire entrer des investisseurs dans l’entreprise.
Les avantages et obligations fiscales du marchand de biens
En tant que marchand de biens professionnel il est possible de bénéficier de certains avantages fiscaux. Voici un aperçu des avantages et obligations fiscales spécifiques auxquels vous serez soumis :
Avantages fiscaux :
- TVA : En tant que marchand de biens, vous serez soumis à un régime spécifique de TVA. Vous paierez la TVA uniquement sur la marge bénéficiaire réalisée lors de la revente d’un bien immobilier, plutôt que sur le prix total de vente.
- Droits de mutation réduits : Vous pourrez bénéficier de droits de mutation réduits lors de la revente d’un bien immobilier, sous certaines conditions.
Obligations fiscales :
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : Selon la structure juridique que vous avez choisie pour votre entreprise de négociant immobilier, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Il reste toutefois important de consulter un expert-comptable spécialisé en fiscalité pour s’assurer du respecter de toutes les obligations fiscales applicables à l’activité.
Devenir un marchand de biens peut être une activité lucrative et passionnante. Cependant, pour éviter les déconvenues il est important de posséder les compétences nécessaires en matière immobilière afin de ne pas devoir conserver trop longtemps un bien mis à la revente. Le choix de la bonne structure juridique pour votre entreprise sera aussi un critère important pour obtenir le financement d’opérations d’achat. Il faut enfin démarrer le métier avec un minimum de fonds personnels car les établissements bancaires financent rarement les travaux et uniquement l’acquisition du foncier.
Quelles Assurances pour le marchand de biens
l’assurance RC Pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens immobiliers
En tant que commerçant, le marchand de biens immobiliers achète pour revendre en faisant un bénéfice. Que ce soit un bien immobilier, un commerce, un terrain à bâtir ou encore des parts d’une SCI.
Le marchand de biens immobiliers n’a pas d’obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Or, étant responsable de vices cachés dont il répond en tant que vendeur professionnel, cette assurance est fortement conseillée afin de protéger les acquéreurs de biens immobiliers et lui même de tous les dommages causés à autrui, pris en charge par l’assurance responsabilité civile du marchand de biens, notamment :
- une faute professionnelle ;
- vices cachés ;
- une omission ;
- une négligence ;
- une erreur d’appréciation ;
- une imprudence ;
- une maladresse ;
- une non-conformité ;
L’assurance Dommage Ouvrage Marchand de biens
Dans le cadre de son activité, le marchand de biens peut être amené à des opérations de construction-rénovation. Dans ce cas, le marchand de biens doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance « dommages-ouvrage » garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages pouvant affecter le bien au cours des travaux qu’ils ont engagés. Ils sont également tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale, obligatoire en France, afin de couvrir tout dommage, même résultant d’un vice du sol, qui compromettrait la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.
L‘assurance des Locaux ou bureaux vous pouvez stocker de la marchandise dans un garage, un entrepôt ou avoir des bureaux pour recevoir de la clientèle. l’assurance multirisques permet de garantir les dégât des eaux, l’incendie, le brie de glace ou le vol. A noter que vous pouvez ajouter une garantie perte d’exploitation en cas de sinistre permettant de couvrir les conséquences d’une perte de chiffre d’affaires
La mutuelle entreprise pour le marchand de biens immobiliers
La mutuelle d’entreprise fonctionne de manière identique à une complémentaire santé classique : Elle couvre les besoins de santé des employés et de leur famille en complétant le remboursement des dépenses de santé couvertes par la Sécurité sociale. l employeur prend en charge 50% de la cotisation à minima et le salarié les 50% restants. Ils sont déduis de son salaire.
Que vos salariés soient en CDI ou en CDD, ils peuvent ne pas adhérer de ne pas adhérer si ils sont couverts par ailleurs avec leurs conjoints par exemple ou détenteurs d’une mutuelle santé. Ils devront demander par écrit une dispense d’adhésion.
Les cas de dispenses pouvant permettre à un salarié de ne pas souscrire la mutuelle de l’entreprise sont :
- le salarié bénéficie de la CMU-C ou de l’ACS ;
- le salarié est à temps partiel ou en apprentissage et le montant des cotisations est égal ou supérieur à 10 % de son salaire ;
- le salarié est déjà couvert par une mutuelle obligatoire ;
- le salarié est en CDD pour une durée inférieure à 12 mois (si son CDD est d’une durée supérieure, il doit justifier d’une complémentaire santé).
Si vous travaillez seul, vous pouvez selon votre statut juridique être couvert par une mutuelle santé TNS.fonds de
Formation pour devenir marchand de biens :
Vous aspirez à créer votre entreprise et devenir marchand de biens immobiliers, mais vous vous demandez par où commencer ? Ne cherchez plus ! l’Atelier entreprise fournit toutes les réponses nécessaires pour concrétiser votre projet et vous positionner avec succès sur ce marché du marchand de bien. Nous vous accompagnons dans la mise en place de votre structure sans oublier l’essentiel au démarrage d’une activité, la mise en place des outils marketing pour vous aider d’ans l’acquisition de vos premiers clients
Cliquez ici pour accéder à nos Formation 100% en ligne Nos formations et laissez-nous vous guider vers le chemin du succès.
