Le financement d’entreprise ou de projets personnels a pris une autre tournure depuis l’avènement de ce qu’on appelle le « crowdfunding ». Littéralement, ce mot vient de l’assemblage de deux mots anglais : “Crowd” qui veut dire tout simplement « la foule » et “funding” ou « financement », ce qui donne la traduction « financement par la foule ». Cette expression est qualifiée de grossière par les spécialistes, mais elle résume bien le concept. Il se présente sous des formes et des aspects différents, mais depuis peu, ce type de financement vise le marché immobilie.. Essayons alors, ensemble, de percer les secrets du « crowdfunding immobilier ».
Le crowdfunding et ses origines
Le crowdfunding existe depuis longtemps. Contrairement aux idées reçues, l’idée centrale ne date pas d’hier. Bien que la vulgarisation du terme “Crowdfunding” semble dater des années 2000, le concept existe depuis toujours.
Autrefois, les compositeurs comme Beethoven, Mozart et Mark Twain avaient eu recours à des aides venant du public pour financer leurs œuvres. Comme les cités grecques et romaines qui ont été érigées au moyen de contributions des personnes fortunées de l’époque.
Plus récemment, d’autres formes de crowdfunding ont été observées, notamment l’appel public aux dons pour financer l’édification de la célèbre « statue de la Liberté », de la construction du canal de Suez et du tunnel sous la Manche.
Les plus célèbres histoires qui ont permis à ce genre de financement de se faire connaître aujourd’hui, sont les campagnes présidentielles de Barak Obama en 2008 et en 2012. L’ancien président américain collecta plusieurs centaines de millions de dollars auprès des particuliers pour financer ses deux campagnes électorales. C’est aussi cela qui a fait son succès pendant les élections américaines. Aujourd’hui, nous faisons aussi, appels aux dons, pour les victimes des attentats et des catastrophes naturelles.
La vulgarisation du crowdfunding
Beaucoup de facteurs extérieurs ont fait que ce « nouveau » mode de financement se soit répandu comme une traînée de poudre à travers les pays du monde entier.
Le premier, et peut-être un des plus importants facteurs, est le système bancaire d’aujourd’hui. Les entreprises, surtout les PME, ont recours le plus souvent à un prêt bancaire pour les solutions de financement de leurs projets de création d’entreprise ou pour des investissements. Mais depuis les crises financières répétitives, il est devenu de plus en plus difficile d’obtenir un crédit bancaire, car les institutions financières ont établi des barrières de protection qu’on appelle les accords de Bâle. Effectivement, les conditions d’octroi de crédit par les banques ont été révisées lors des accords de Bâle I et Bâle II, et plus récemment Bâle III. Ce qui fait que de plus en plus de petites et micro-entreprises se voient refuser leurs demandes pour financer leurs projets. Ils n’ont donc pas le choix et cherchent à trouver des moyens de financement alternatifs.
Le second facteur qui a contribué à la vulgarisation du financement participatif – traduit littéralement par « crowdfunding », – c’est l’avènement d’Internet. Il profite de l’avènement du web 2.0, un outil peu coûteux qui peut mettre en relation directe le porteur de projet et les contributeurs potentiels. Le web 2.0 est aussi un outil permettant une communication de masse. Adapté, rapide et peu onéreux, il aide les porteurs de projet entrepreneurs à transformer un capital social en un capital financier, grâce à ce que l’on appelle aujourd’hui les réseaux sociaux.
C’est grâce à cet outil et notamment aux modes de paiement en ligne qu’un citoyen lambda peut avancer de l’argent à une entreprise ou participer à la construction d’une école, par exemple.
C’est à partir de cela que l’essor de ce mode de financement qu’est le crowdfunding a débuté et s’est répandu dans le monde entier. En France, depuis la loi du 1er octobre 2014, les plateformes Internet sont encadrées. Cela leur donne encore plus de crédibilité.
Le crowdfunding immobilier
Quand on parle de financement participatif, il faudra distinguer quatre grandes catégories de participation financière : le modèle du don ou « donation-based crowdfunding », le modèle de la récompense ou « reward-based crowdfunding », le modèle de prêt ou « crowdlending » et enfin le modèle de l’investissement ou « crowdequity ». La variante immobilière découle de cette dernière.
Nous parlons d’investissement, car le concept du crowdfunding immobilier est irrémédiablement lié au fait d’investir de l’argent en échange d’un rendement financier. Pour faire simple, le crowdfunding immobilier se passe de la façon suivante : une personne A qui a un projet immobilier (construction de centre commercial, appartements, maisons d’habitations, etc.) demande à un intermédiaire I de lui trouver plusieurs personnes qui voudront bien participer financièrement à la concrétisation de son projet. Après avoir discuté longuement avec I, les investisseurs B et C sont prêts à soutenir le projet de A. La somme nécessaire est mise à disposition de A. Le contrat et signé et le projet prend forme. Après cela, les investisseurs B et C auront droit à une partie des recettes provenant de la vente du projet immobilier. Cette participation qui a émané de B et C s’apparente donc à un investissement de fonds en échange d’un rendement financier à la. Même si cela a l’air simple sur le papier, sans l’intermédiaire des plateformes en ligne qui s’occupent de tous les détails administratifs en amont et en aval, les opérations de ce genre prennent beaucoup de temps.
Le mécanisme du crowdfunding immobilier en général
Au-delà de cela, il faudra savoir qu’un promoteur immobilier doit participer à hauteur de 20 % minimum en apport de fonds propres pour qu’une banque puisse lui prêter de l’argent. Pour que les opérations immobilières du promoteur soient rentables, il doit réaliser la prévente (vente avant achèvement des appartements) grâce à la mise en place d’une assurance GFA (Garantie Financière d’Achèvement), qui lui permet de commercialiser ses appartements en toute sérénité vis-à-vis des acquéreurs qui s’acquitteront d’un acompte pour la réservation d’un lot ou d’un appartement. Le promoteur sera alors en mesure d’acheter le terrain ou financer les dépenses avant construction de l’ouvrage.
C’est la clé d’une rentabilité pour les acteurs de ce secteur. Reste à trouver le financement de l’opération par le réseau bancaire ou par le crowdfunding via une plate-forme de financement participatif.
Dans ce cas, l’investisseur inscrit sur la plate-forme de Crowdfunding peut investir un ticket de 1000 euros par exemple pour permettre au promoteur de constituer ses fonds propres. Cette mécanique financière permet donc d’emprunter la totalité ou presque de la somme nécessaire à faire aboutir le projet immobilier. Ce n’est pas une opération foncière pour l’internaute mais une opération financière qui lui rapportera en moyenne 10 % d’intérêts sur la somme investit.
C’est là que la plateforme de crowdfunding entre en jeu. Elle est là pour faire le lien entre les investisseurs, qui peuvent être de simples citoyens français (sans aucune connaissance du monde de la finance), et les promoteurs immobiliers. Ces plateformes peuvent aussi proposer des services de conseil en investissement pour ceux qui en ont besoin. Mais leur travail est essentiellement la mise en relation des porteurs de projets et des investisseurs, en mettant à leur disposition une plateforme d’échange accessible et simple.
Avec cela, les investisseurs qui ont sauté le pas ont droit à une partie de la marge dégagée après la revente du projet. En général, sur les 30 % qu’il est censé tirer du projet, le promoteur leur attribue entre 8 et 12 % selon la qualité du programme, la date de l’échéance et le moment d’entrée en cofinancement.
Les acteurs principaux dans le secteur du crowdfunding immobilier
Il a été constaté que malgré le fait que le crowdfunding immobilier soit un concept encore très récent, il se répand à une très grande vitesse. Les principales plateformes qui ont « surfé » sur l’occasion sont aujourd’hui en pleine expansion. Il y a par exemple Wiseed qui est l’un des pionniers du financement participatif immobilier. Il a été créé très récemment. Cela ne fait même pas encore 5 ans. Cependant, il connaît un succès grandissant. Selon l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière Française), la plateforme ne recense pas moins de 30 000 investisseurs sur sa plateforme. En plus de cela, la communauté est très active. Au tout début, Wiseed était partie d’une idée de financement participatif pour les start-ups, mais au fil du temps, la plateforme a évolué aussi vers le crowdfunding immobilier. C’est aussi le cas pour Anaxago. Actuellement, des projets immobiliers sont visibles sur leur site, et ce sont leurs équipes qui les sélectionnent. Ensuite, il y a Lymo.fr qui a tout de suite reconnu l’opportunité de créer une plateforme consacrée entièrement aux projets immobiliers. Son site présente des projets qui s’inscrivent dans une démarche de cofinancement simple et rapide. Hipipipimmo, quant à elle, se positionne aussi sur le marché de l’immobilier, mais surtout dans des projets comme les murs commerciaux, les démembrements de propriétés, les participations à une réhabilitation, les viagers-parts et les investissements locatifs. La plateforme a ainsi repéré une autre facette inexploitée du crowdfunding immobilier, celle qui ne se focalise pas seulement sur les grandes constructions neuves.
Le fonctionnement des plateformes de Crowdfunding immobilier
Comme tout site Internet qui se respecte, les plateformes de crowdfunding doivent être fonctionnelles, simples et lisibles. Le design de toutes les plateformes est généralement basé sur un même modèle. Le projet est résumé en quelques lignes avec des images et des supports visuels. Il est présenté avec la somme totale à financer et aussi la date de la fin de la collecte de fonds. Les potentiels clients investisseurs sont alors informés sur ce qui est essentiel. Il y a aussi des renseignements sur celui ou celle qui porte le projet. Pour les projets immobiliers, nous sommes souvent en présence d’un promoteur. L’internaute peut s’inscrire facilement et gratuitement sur la liste des investisseurs. Il peut alors faire une promesse de participation en ligne sur le projet qui le séduit le plus. À la date de la fin de la collecte de fonds, il y a deux scénarios :
Le premier est le fait où la somme récoltée n’est pas suffisante. C’est-à-dire que l’objectif de collecte n’a pas été atteint. Dans ce cas, le client qui a fait une promesse d’investissement n’est pas tenu de verser la somme promise. Le projet est alors considéré comme abandonné.
Le second est le cas où l’objectif de collecte a été atteint. Dans ce cas, les internautes qui ont fait une promesse de participation versent la somme au moyen d’un paiement en ligne. Les plateformes garantissent alors la sécurisation de toutes les opérations de financement dans ce cas.
Pour les détails, les plateformes peuvent choisir entre plusieurs solutions de montage juridico-financier. Un projet peut par exemple créer une Société Civile de Construction Vente et un holding qui détient des parts de cette SCCV. Le souscripteur, par le biais de sa participation, peut alors détenir des parts du holding ou des obligations émises par celui-ci. Ces deux possibilités ont été appliquées par Anaxago (les parts du holding) et Wiseed (les obligations). Quant à Lymo.fr, l’argent est prêté directement à une Société par Actions Simplifiées, et c’est cette même entreprise qui émet ensuite des obligations. Beaucoup de modèles sont possibles pour ce genre d’opération financière et les plateformes travaillent, pour la plupart, avec des juristes expérimentés afin de trouver les solutions qui leur sont les plus faciles et accessibles.
Le profil des investisseurs, souscripteurs ou « crowdfunders »
On ne peut pas établir un profil type du souscripteur quand il s’agit du crowdfunding, et encore moins s’il est de type immobilier. Toutes les couches de la population peuvent obtenir facilement des informations concernant les projets et tous peuvent s’y intéresser. Ce qui fait que le concept séduit tout le monde, que ce soit les étudiants, les retraités ou les salariés. Mais ce que nous pouvons constater, c’est que la catégorie des personnes actives est la plus présente quand il s’agit de souscrire et d’investir. Ceux qui ont entre 35 et 45 ans et qui recherchent des solutions alternatives au système financier traditionnel sont les premiers à répondre présent sur les plateformes. Cette couche de la population est aussi la plus active dans les collectes de fonds, car près de 45 % des investisseurs ont entre 35 et 55 ans. Ce sont les internautes, cadres et entrepreneurs ou ceux qui exercent une profession libérale, qui vivent en milieu urbain, qui contribuent le plus au début de la campagne de crowdfunding. La variante qui est liée à l’immobilier, quant à elle séduit encore plus les seniors que les jeunes. Ils sont en recherche de rendements élevés et sont prêts à miser sur de grosses sommes comme ce qui a été contacté par les équipes de Wiseed.
Les rendements du crowdfunding immobilier
Quand on est prêt à mettre de l’argent sur un projet, il est clair que l’on attend en retour un rendement satisfaisant et sûr. Et c’est là le point fort du crowdfunding immobilier. Sans avoir recours à des calculs complexes et aussi sans dépendre du marché boursier qui est totalement imprévisible, il est aisé d’espérer des gains annuels de 8 à 12 %. Et tout cela se fait en toute transparence, simplement sur le marché immobilier, sans avoir recours à des instruments financiers trop compliqués. Le gain que l’on perçoit dépend de beaucoup de facteurs, mais surtout du moment choisi pour entrer en co-investissement. Si le souscripteur choisit de miser sur un bien immobilier tout à fait neuf, il prend alors plus de risques que celui qui finance un projet qui est déjà largement pré-vendu. C’est alors cette prise de risque qui est ensuite récompensée par des gains de plus forte valeur.
Le rendement, pour les souscripteurs, peut en effet être livré sous forme d’intérêts annuels qui s’additionnent à la somme d’argent initialement versée. Wiseed et Lymo.fr procèdent de cette manière. Mais il peut aussi être représenté par un objectif de rendement perçu à la fin de la durée maximale de l’opération.
En outre, il est aisé d’affirmer que le crowdfunding immobilier peut rapporter beaucoup en peu de temps. Entre la collecte de fonds et le remboursement du capital avec les intérêts, les plateformes en ligne présentent un délai de deux ans en moyenne. Ce qui est très appréciable pour les particuliers qui espèrent un rendement élevé et rapide.
Les risques du crowdfunding immobilier
Comme tous les placements et les solutions de financement liés à des projets ou à des entreprises, le financement d’un projet immobilier par crowdfunding présente des risques non négligeables. Nous ne nous attarderons pas aux risques concernant la mauvaise gestion des plateformes ou qui sont liés à des erreurs techniques de leur part. Nous parlerons plutôt de ceux qui sont affiliés au projet lui-même.
• Les risques liés à l’environnement
Dans tout projet immobilier, il est possible qu’un accident se produise. Les incendies, les catastrophes naturelles et autres incidents peuvent affecter ou même réduire le projet en miettes. Ces risques sont imprévisibles et sont très dangereux. Les investisseurs qui ont misé sur n’importe quel projet immobilier prennent le risque de perdre leur argent à cause de ce genre de situation. Mais pour s’en protéger, il existe des solutions comme l’assurance tout risque chantier. La plupart des plateformes, à l’instar d’Anaxago, ne présentent pas des projets sans avoir la garantie que le promoteur a souscris à ce genre d’assurance. Ce qui fait que pour le crowdfunder, le risque de perdre de l’argent à cause des désagréments de l’environnement peut être écarté.
• Les risques liés aux délais
Il y a aussi la possibilité que le chantier fasse défaut et que les ouvriers n’arrivent pas à finir le chantier dans les temps. Cette situation peut alors conduire à la perte partielle des intérêts ou du capital investi. Que ce soit à cause d’une mauvaise gestion du temps, d’un problème technique ou du retard d’un prestataire, le retard d’un chantier est toujours synonyme de perte d’argent pour les investisseurs. Pour pallier à ce genre de risque, les promoteurs doivent impérativement les prévoir dans leur montage financier. Mais en plus, les plateformes peuvent élargir le délai de fin du chantier pour ne pas léser les souscripteurs.
• Les risques liés à la vente
Les promoteurs immobiliers prennent la décision de construire sans avoir préalablement la certitude que le bien immobilier va se vendre. Il est alors possible qu’une fois la construction terminée, aucune proposition d’achat ne soit effective. Cela pourrait être dû à un marché de l’immobilier en baisse, à un emplacement inadéquat ou à d’autres facteurs internes ou externes du promoteur. Pour éviter cela, certaines plateformes comme Anaxago effectuent une sélection préalable des projets en faisant au préalable une petite étude de marché. Ce qui leur permet de connaître le taux de commercialisation du projet.
Conseils pour optimiser son investissement
Grâce à toutes ces informations, nous avons pu établir un petit bilan de ce qui est avantageux ou non dans le crowdfunding immobilier. Si cela vous intéresse, il faudra alors suivre quelques conseils pour réussir son placement. La première démarche à faire est de choisir la plateforme qui vous convient le mieux et qui est en adéquation avec votre personnalité. Si par exemple, il vous semble plus logique de percevoir des rendements sous forme de taux d’intérêt en plus du capital investi, il existe des plateformes qui ne peuvent pas vous suivre dans cette optique. Il faudra aussi savoir que les plateformes de crowdfunding sont maintenant régies par une loi qui a été votée en octobre 2014. N’hésitez pas à prendre conscience de cela et de vous informer sur ce qui est légal ou pas. Vous pouvez aussi faire en sorte d’établir un petit comparatif entre les plateformes de crowdfunding immobilier pour décider laquelle vous paraît le plus appropriée.
N’oubliez pas non plus que même si la plateforme procède à des batteries de tests de sélection, pour ensuite mettre en ligne les projets qu’elles jugent les plus viables, il s’agit de votre argent qui est en jeu. Évitez de choisir le projet au pif. Vous avez quand même une idée de rendement derrière cet investissement. Ne vous précipitez jamais en choisissant un projet. Si cela est nécessaire, ne vous contentez pas de ce qui est écrit sur la plateforme. Essayez d’obtenir des informations supplémentaires sur le promoteur immobilier en question, sur la région où le projet est implanté, sur la santé du marché immobilier, etc. Même si cela peut vous prendre quelque temps en plus, les recherches vous permettront de vous assurer de la qualité du projet. Ainsi, vous vous prémunissez déjà d’éventuels risques de pertes d’argent. Cependant, cette solution ne peut vous protéger à 100 %. Il faudra prendre des risques pour espérer avoir des rendements élevés.
